Die 10 häufigsten Fragen beim Kauf einer Immobilie


Liebe Mallorca Concept Freunde

Die Zahl der deutschen Mallorcaurlauber ist bereits seit einigen Jahrzehnten gleichbleibend hoch, weshalb die Insel schon seit längerer Zeit von zahlreichen deutschen Touristen als inoffizielles 17. Bundesland Deutschlands angesehen wird.

Dabei keimt in dem ein oder anderen auch schon einmal der Wunsch, hier eine eigene kleine Wohnung oder vielleicht sogar eine Finca zu besitzen. Doch was gibt es beim Kauf oder dem Mieten einer Immobilie auf Mallorca zu beachten?

Wir haben uns überlegt dass wir Ihnen einmal die 10 meistgestellten Fragen bei einem Kauf einer Immobilie auf Mallorca zusammenfassen und Sie auf unserer Website veröffentlichen.

 

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1. Welche Dokumente werden benötigt,
um eine Immobilie in Spanien zu erwerben?

 

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Das wichtigste Dokument ist die Spanische NIE Nummer (numero de identidad de extranjeros), Ihre Identifikationsnummer in Spanien. Es ist obligatorisch eine NIE Nummer zu haben wenn Sie in Spanien eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten. Das gilt für alle Eigentümer und Mit-Eigentümer einer Immobilie. Sie können die NIE Nummer in spanischen Konsulaten oder direkt in Spanien beantragen. Der Antrag ist kostenlos, die Ausstellung dauert jedoch einige Zeit, mindestens 4-5 Wochen.

Kümmern Sie sich um die NIE Nummer sobald Sie Ihre Suche starten, denn Sie werden Sie auf jeden Fall benötigen. Zusätzlich brauchen Sie Ihren Pass für den Immobilienkauf.
Ferner benötigen Sie ein spanisches Bankkonto, da Sie den Kaufpreis nur mit einem bankbestätigem Scheck entrichten können. Ein Konto ist außerdem zur Bezahlung der Steuern nützlich.

Die NIE Nummer wird in ca. 4-5 Wochen ausgestellt.

 

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2. Welche Schritte folgen nach der Kaufentscheidung?

 

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1. Das normale Vorgehen ist, dass Sie einen Vorvertrag unterzeichnen, in Spanisch contrato de arras. Dieser beinhaltet eine Anzahlung an den Besitzer, normalerweise 10% des Kaufpreises und reserviert die Immobilie für Sie. Der Vertrag verpflichtet den Besitzer für eine bestimmte Dauer (1 - 6 Monate) an niemanden anderen zu verkaufen.

2. Während der Laufzeit des Vorvertrages kontrollieren und bereiten wir alle Papiere für den endgültigen Notartermin vor. Dieser ist dann das offizielle Kaufdatum. Innerhalb der Vertragslaufzeit haben Sie auch die Möglichkeit mit Banken zu verhandeln, falls Sie eine Hypothek benötigen.

3. An dem vereinbarten Notartermin erfolgt der offizielle Kauf und die Kaufurkunde wird unterzeichnet, die Escritura de compra-venta. In diesem Termin wird der verbleibende Restbetrag des Kaufpreises mit einem von einer Bank bestätigten Scheck bezahlt. Danach kümmert sich der Notar um die Umschreibung der Immobilie auf Ihren Namen im spanischen Grundbuchamt (registro de la propriedad). Mit der Escritura sind Sie dann offiziell der Besitzer Ihres neuen Hauses.

 

 

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3. Welche Steuern und Gebühren muss ich als Käufer zahlen?

Wann und wie werden diese bezahlt?

 

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Am Tage des Notartermins:

1. Die Grunderwerbsteuer ITP beträgt 10% des Verkaufspreises. Im Falle eines Neubaus, den Sie von einem Bauträger kaufen zahlen Sie keine ITP aber IVA. Die IVA für Häuser und Wohungen beträgt normalerweise auch 10%.

2. Die Notarkosten für die Escritura, Registrierungen etc. Diese Kosten liegen zwischen 0,5% und 1,5% des Verkaufspreises.
Wenn Sie weitere Zusatzkosten wie Bank, Kosten, Kommissionen für Hypothekeröffnungen und rechtliche Hilfe hinzuzählen, können Sie mit etwa 13% zusätzlichen Kosten zum Verkaufspreis rechnen.

Jährliche Steuern:
Hausbesitzer müssen Grundsteuer zahlen IBI welche unterschiedlich hoch ist abhängig von dem zuständigen Rathaus und dem Landtyp (rustica oder urbana). Falls Sie Mieteinkünfte mit Ihrer Immobilie generieren müssen Sie außerdem normale spanische Einkommensteuer zahlen, renta.

 

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4. Welche Steuern müssen als Verkäufer gezahlt werden,

wann und wie werden diese gezahlt ?

 

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1. Die Plusvalía Steuer, welche eine Gemeindesteuer ist auf den Wertzuwachs auf das Grundstück Ihrer Immobilie (nicht auf die Gebäude selber). Berechnungsbasis ist der Wert des Grundes im Katasteramt. Die Werte im Katasteramt sind normalerweise recht gering und nicht vergleichbar mit Marktpreisen. Abhängig von der jeweiligen Gemeinde beträgt diese Steuer zwischen 16% und 30% des Wertzuwachses.

2. Die Kapitalertragssteuer beträgt in Spanien 18% für Residenten oder Nicht-Residenten und Sie zahlen sie innerhalb Ihrer normalen Einkommensteuer (renta). Es gibt Freibeträge und andere Möglichkeiten diese Steuer zu verringern. Es ist zu empfehlen in solchen Fällen einen Steuerberater einzubeziehen.

3. Sehr oft erklären Nicht Residenten in Spanien gar keine Steuern und nach einem Verkauf kann das Finanzamt sie nicht mehr erreichen. Deswegen zahlen Nicht-Residenten am Tage des Notartermins die so genannte retención von 3% auf den Verkaufspreis. Dies kann man wie eine Vorauszahlung ansehen, welche die Spanier einbehalten, für den Fall, dass der Verkäufer seine Einkommensteuer, renta, in Zukunft nicht mehr erklärt. Eine gezahlte retención kann in die Einkommensteuer als bereits gezahlte Steuer eingerechnet werden.

 

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5. Welche laufenden Steuern und Gebühren müssen
als Immobilienbesitzer gezahlt werden?

 

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1. Die Grundsteuer, in Spanisch Impuesto de bienes inmuebles, IBI. Die IBI hängt davon ab, ob das Land rustico oder urbano ist und in welcher Gemeinde die Immobilie liegt.

2. Falls Sie Besitzer einer Wohnung oder eines Hauses in einer Urbanisation mit Gemeinschaftsflächen sind, müssen Sie Ihren Teil der Gemeinschaftskosten zahlen.

3. Strom, Wasser, Gas und Telefon je nach Ihrem Verbrauch.

4. Es ist zu empfehlen eine Versicherung auf Ihr Haus in Spanien abzuschliessen, welche Wasserschäden und beispielsweise Diebstahl abdeckt. Normalerweise bieten spanische Banken Hausversicherungen an, die Kosten liegen bei ca. 200 € im Jahr, abhängig von Größe und Ausstattung.

 

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6. Was sind die häufigsten Fehler bei der Immobiliensuche in Spanien?

 

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1. Unsicher zu sein, was Sie wirklich möchten. Wenn Sie Ihre Suche ohne bestimmte Einschränkungen beginnen werden Sie niemals zu einem Ergebnis kommen.

2. Zu viele Besichtigungen an einem Tag. Es macht keinen Sinn mehr als 3 oder 4 Immobilien an einem Tag zu besichtigen. Es ist besser vorher soviel wie möglich über die entsprechenden Angebote herauszufinden und dann nur die wirklich interessanten Objekte zu besichtigen.

3. Zu zögern oder nicht vorbereitet zu sein. Wenn Sie die perfekte Immobilie finden sollten Sie nicht zögern oder Zeit verlieren mit Dingen die Sie im voraus hätten erledigen können. Die besten Häuser sind nicht lange auf dem Markt. Seien Sie vorbereitet mit Ihren Dokumenten und Finanzen um die Immobilie mit einer Anzahlung an den Eigentümer zu reservieren (contrato de arras).

4. Kombinieren Sie nicht den Urlaub mit der Immobiliensuche. Die Immobiliensuche im Ausland ist eine zeitraubende und anstrengende Aufgabe. Konzentrieren Sie sich darauf und versuchen Sie nicht diese Reise mit Freizeit zu kombinieren um Ihre Traumimmobilie zu finden.

 

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7. Wie kann ich sicher sein, dass Alles legal an der Immobilie ist?

Es gibt drei wichtige Punkte bezüglich der Legalität einer Immobilie in Spanien:

 

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1. Der Besitzer, der sie anbietet, ist auch wirklich der Besitzer
2. Existieren Belastungen auf der Immobilie, die der Besitzer verheimlicht
3. Ist die Immobilie so eingetragen, wie sie der Besitzer anbietet (z. B. eingetragene Quadratmeteranzahl etc.)

So bald Sie an einer Immobilie ernsthaft interessiert sind, kontrollieren wir den eigentlichen Besitzstand, Belastungen wie z. B. Hypotheken und steuern und die Legalität der Bebauung der Immobilie im Spanischen Grundbuch. Unsere Vorverträge beinhalten normalerweise einen Auszug aus dem Grundbuch, der alle relevanten Informationen aufzeigt. Dieser Auszug nennt sich nota simple.

Darüber hinaus sind Notare in Spanien gesetzlich verpflichtet diese Informationen exakt zum Verkaufs- und Notartermin zu kontrollieren.

 

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8. Benötige ich eine Baugenehmigung um eine Immobilie zu restaurieren?

 

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Ja, Sie benötigen eine Genehmigung um eine Immobilie zu restaurieren. Diese kann bei den Rathäusern beantragt werden mit Plänen eines Architekten und den jeweiligen Katasterplänen.

Wie erhalte ich eine Baugenehmigung?

1. Beachten Sie den Unterschied zwischen rustica and urbana
2. Eine Baugenehmigung ist zwingend erforderlich!
3. Um Ihre Immobilie legal zu bauen benötigen Sie einen registrierten Architekten, der die Baugenehmigungen beantragt. Er ist der wichtigste Bauleiter auf der Baustelle und schreibt die "final de obra" (finale Bauabnahme) wenn die Arbeiten beendet sind. Die Bauabnahme ist notwendig, um das neue Gebäude beim Rathaus zu registrieren und ins Grundbuchamt einzutragen.

Die zweite notwendige Person ist der "Aparejador", ein Bauingenieur, der sich um die Struktur und Statik kümmert und den Baufortschritt auf der Baustelle betreut. Ausserdem erstellt er ein technisches Projekt welches den Plänen des Architekten zugefügt wird um die Baugenehmigung zu erhalten. Die dritte Person ist Ihr Bauunternehmer. Er muss die Vorgaben des Projektes einhalten und ist verantwortlich für die Bauqualität.

 

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9. Wie muss ich vorgehen,
wenn ich eine Hypothek für eine spanische Immobilie will?

 

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Wenn Sie sich für eine Bank entschieden haben, werden sie Sie nach ihren letzten Lohnabrechnungen, Ihrer Einkommensteuererklärung, Pass, NIE Nummer und nach weiteren Einkommensnachweisen fragen. Falls Alles ok ist, warden Sie einen unabhängigen Schätzer zu der Immobilie schicken, der ein Dossier schreibt und eine Schätzung abgibt. Wenn die Schätzung fertig ist und alle Ihre Dokumente anerkannt wurden, kann man die Hypothek zusammen mit dem Kauf notariell abschliessen. Der Notar wird zwei Kaufurkunden (Escrituras) erstellen, eine für den Kauf und eine für die Hypothek. Beide Vorgänge werden im Grundbuch eingetragen.

Der gesamte Vorgang dauert normalerweise zwischen 4 und 8 Wochen.

 

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10. Begriffe / Glossar

Was ist Was?

 

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  • NIE: NIE Numero de identidad de extranjeros: Spanische Identifikations- und persönliche Steuernummer für Ausländer
  • Escritura de Compra-Venta: Offizieller Kaufvertrag und -Urkunde
  • Contrato de arras: Optionsvertrag, Anzahlungsvertrag. Definiert den Preis der Immobilie, die Dauer, bis wann der Notartermin sein soll, weitere Konditionen etc.
  • Nota simple: Kurzinformation zum Grundbucheintrag, zeigt aktuelle Besitzer, Beschreibung der Immobilie und eventuelle Schulden.
  • Licencia de obra: Baugenehmigung
  • Declaracion de obra nueva: Neubauerklärung in einer Escritura beim Notar
  • Cedula de habitilidad: Bewohnbarkeitszertifikat, manchmal erforderlich für Banken oder Versorgungsunternehmen.
  • ITP: Impuesto de transmisiones patrimoniales, Grunderwerbsteuer.
  • IVA: Impuesto sobre el valor añadido, Mehrwertsteuer.
  • IBI: Impuesto sobre los bienes inmuebles, Grundsteuer.
  • Plusvalía: Gemeindesteuer auf den Wertgewinn des Grundes einer Immobilie. Muss vom Verkäufer nach dem Verkauf bezahlt werden.
  • Renta: Einkommen
  • Patrimonio:Vermögen
  • Registro de la propriedad: Grundbuchamt
  • Catastro: Katasteramt
  • Retención: Nicht-residente Verkäufer zahlen am Notartermin eine so genannte retención von 3% des Kaufpreises. Das ist eine Vorauszahlung der Kapitalertragsteuer, welcher der Käufer an das Finanzamt abführt im Namen des Verkäufers.